Незаконне привласнення нерухомості було поширене й до початку повномасштабного вторгнення рф, а через вимушене залишення людьми своїх домівок таких випадків усе більше.[1][2] Крім того, під час воєнного стану передбачена процедура відчуження та вилучення майна, що дає шахраям нове поле для дій.
Як відбувається незаконне привласнення нерухомого майна?
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації та відповідно занесенню відомостей до єдиної інформаційної бази, яка містить відомості про права на нерухоме майно та їх обтяження.
Це положення почало діяти з 1 січня 2013 року. Внесення у Реєстр нерухомості, право власності на яку отримано й зареєстровано до 1 січня 2013 року в паперовій формі в реєстраційних книгах, архівних/реєстраційних справах бюро технічної інвентаризації, не є обов’язковим, а здійснюється на розсуд власника.
Відтак, право власності на квартири, яке було зареєстровано до 1 січня 2013 року, підтверджується виключно правовстановлюючими документами в паперовій формі до тих пір, поки власник не виявить бажання зареєструвати право власності в електронному Реєстрі. Саме таке майно є поширеним об’єктом шахрайських дій, адже підробити паперові документи найпростіше.
Особливу увагу шахраї звертають на нерухомість, яка виступає як застава в кредитних договорах чи довго не використовується, або власник майна не з’являється в ній (особливо актуально в умовах війни).
Незаконне привласнення розпочинається з отримання інформації про власників та копій правовстановлюючих документів, за тим – підробка документів та дозволу на розпорядження нерухомістю. На підставі підроблених документів незаконний договір купівлі-продажу посвідчується нотаріусом, а документи направляються до державного реєстратора. Всі ці дії можна виконати надзвичайно швидко, після чого нерухомість може бути продана, використана в якості забезпечення позики тощо.
Для того, щоб максимально захистити свою нерухомість, необхідно здійснити належну реєстрацію прав на неї в електронному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це дозволить підключити смс-інформування про операції з нерухомістю.
Також необхідно забезпечити схоронність оригіналів правовстановлюючих документів на нерухомість та унеможливити потрапляння копій документів до третіх осіб.
Якщо ж особа стала жертвою шахрайських дій із захоплення її нерухомості, то є декілька варіантів дій.
1. Заява про заборону вчинення реєстраційних дій щодо майна.
Якщо власник має підозру, що його майно піддається незаконному привласненню, то відповідно до статті 25 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» він може звернутися із заявою до суб’єкта державної реєстрації про накладення заборони вчинення реєстраційних дій щодо його майна строком на 15 днів. Така заява може бути подана повторно через 5 днів після закінчення попереднього строку. Це спосіб швидкої реакції на можливі злочинні дії, що дозволяє їх призупинити та відповідно відреагувати, звернувшись до правоохоронних органів.
2. Адміністративний порядок оскарження незаконної реєстрації прав на нерухомість.
Якщо про незаконну реєстрацію прав на нерухомість власнику стало відомо одразу після злочинних дій, то є варіант досудового розгляду справи шляхом подання звернення до комісії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації[3]. Рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України та його територіальних органів протягом 60 календарних днів з дня прийняття рішення, що оскаржується, або з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення її прав відповідною дією чи бездіяльністю. Строк розгляду скарги – 30 днів. Як результат можливе скасування рішення про державну реєстрацію прав власності на нерухомість.
Однак цей варіант є доволі неефективним через недосконалість роботи комісії, про що зазначають фахівці[4], а тому звернення в суд може бути єдиним можливим засобом розв’язання ситуації.
3. Звернення до суду
В залежності від ситуації, до суду можна звертатися з різними позовними вимогами, як от: про витребування квартири з чужого незаконного володіння, припинення власності набувача, скасування реєстрації права власності покупця на квартиру, про визнання нотаріально посвідченого договору недійсним. Крім того, варто подати заяву про накладення арешту на нерухоме майно, щоб зупинити майбутні протиправні дії шахраїв. Також необхідно звернутися у правоохоронні органи із заявою про незаконне заволодіння нерухомістю.
Цивільний позов ґрунтується на тому, що стаття 41 Конституції та стаття 317 Цивільного кодексу України передбачають, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Стаття 319 ЦК встановлює, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Стаття 321 ЦК зазначає, що право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні, примусове відчуження об’єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі й у порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їхньої вартості.
Правовою підставою витребування майна із чужого незаконного володіння буде стаття 387 ЦК, оскільки власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Навіть якщо нерухомість була реалізована шахраями добросовісним набувачам (не знали й не могли знати, що майно відчужується без відповідної правової підстави), право власності захищається статтями 330, 388 ЦК.
Покупець не набуває права власності на майно, придбане від сторонньої особи, у якої не було повноважень діяти від імені власника, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку не припиняється із відчуженням майна сторонньою особою поза волею власника. В осіб, що незаконно заволодівають нерухомістю, відсутні правові підстави для державної реєстрації, а тому вона підлягає скасуванню. Цивільне законодавство передбачає способи повернути нерухомість у власність від шахраїв, хоч цей процес може бути довгим та витратним.[5]
З уведенням воєнного стану виник ризик рейдерства в новій формі – через примусове відчуження або вилучення майна. Виходячи із Закону України «Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану»[6], необхідно чітко виокремити, що примусове відчуження майна в умовах воєнного чи надзвичайного стану може здійснюватися з попереднім повним відшкодуванням його вартості, а в разі неможливості таке майно відчужується з наступним повним відшкодуванням його вартості. Відповідне рішення приймає військове командування, а якщо ситуація має місце не в зоні бойових дій, то воно має бути погоджене з відповідною Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласною, районною, Київською чи Севастопольською міською державною адміністрацією або виконавчим органом відповідної місцевої ради.
Про примусове відчуження або вилучення майна складається акт, бланк якого затверджений Кабінетом Міністрів України. Вимоги до заповнення акта містяться в статті 7 аналізованого закону, але найважливіше, що обов’язково зазначається: акт командування, що прийняло рішення про примусове відчуження, відомості про власника, документ, що встановлює право власності, опис майна; проводиться оцінка майна.
Маючи цей перелік документів, правомірність проведення відчуження майна можна буде оскаржити в судовому порядку.[7]
Отже, у зв’язку із військовими діями на території України багато власників не можуть повноцінно контролювати свою нерухомість, що активізує діяльність шахраїв. Існує ряд схем незаконного вилучення нерухомості, відповідно й способи захисту можуть бути різними, але в будь-якому разі існують ефективні методи правового вирішення проблеми, зокрема в судовому порядку.
Джерела:
- Поки був у зоні конфлікту, продали мою квартиру – боєць (відео)
- Як українці втрачають квартири: адвокат розкриває схеми (відео)
- Звернення до комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації при Північно-Східному міжрегіональному управлінню Міністерства юстиції (м. Суми)
- Як українці втрачають квартири: адвокат розкриває схеми
- Рейдерське заволодіння квартирою з підробними документами. Комплекс адвокатського захисту для відновлення прав при рейдерському захопленні квартири
- Закон України «Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану» від 17.05.2012 р. № 4765-VI
- Рейдерські захоплення під час воєнного стану. Як протистояти?
Матеріал підготували
Любов Логуш, Андрій Шокало,
експерти Ініціативи «Право в умовах війни»
