Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року № 2518–IX (далі – Закон) набрав чинності 10 жовтня.
Закон визначає правові механізми гарантування державою речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.
За Законом неподільний об’єкт незавершеного будівництва – об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда) щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у його складі відсутні майбутні об’єкти нерухомості.
Такий об’єкт може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації права власності або спеціального майнового права, або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Подільний об’єкт незавершеного будівництва – це об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об’єкта проектною документацією на будівництво передбачено не менше двох майбутніх об’єктів нерухомості. Він не може перебувати у цивільному обороті, крім:
- правочинів, пов’язаних із зміною замовника будівництва;
- обтяження майна іпотекою відповідно до Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” та звернення стягнення на такий предмет іпотеки;
- обтяження, визначеного абзацом сьомим частини другої статті 27-2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Такі правочини та/або дії можуть бути вчинені лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Майбутній об’єкт нерухомості – складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо).
Майбутній об’єкт нерухомості може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Об’єктом права власності може бути лише неподільний об’єкт незавершеного будівництва. Право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості – це різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості. Воно виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна.
Спеціальне майнове право полягає у володінні і розпорядженні таким об’єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та праві вимагати закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об’єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об’єкта.
Об’єктами спеціального майнового права є:
- неподільні об’єкти незавершеного будівництва;
- подільні об’єкти незавершеного будівництва;
- майбутні об’єкти нерухомості.
Забороняється державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності.
На спеціальне майнове право поширюються гарантії щодо захисту права власності (у тому числі усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права; визнання спеціального майнового права у разі його невизнання, порушення, оспорювання; визнання права власності після прийняття в експлуатацію об’єкта).
Законом визначено чіткий перелік інформаціїпро подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), яку замовник будівництва, девелопер будівництва (за наявності), управитель фонду фінансування будівництва (за наявності) зобов’язані розмістити на своїх веб-сайтах, строки її розміщення й оновлення, відповідальність за порушення вимог щодо розкриття відповідної інформації.
Законом передбачено, що у разі смерті власника спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості або особи, на користь якої зареєстровано обтяження речових прав на об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, до спадкоємця (спадкоємців) переходять відповідні речові права та/або обтяження згідно із законом.
Також Законом визначено:
- обов’язок замовника будівництва визначати перелік майбутніх об’єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку (при цьому мінімальний розмір такої частки визначається Кабінетом Міністрів України);
- особливості державної реєстрації зміни об’єкта незавершеного будівництва, об’єкта нерухомого майна;
- особливості залучення коштів для будівництва об’єкта нерухомого майна;
- істотні умови договору щодо організації та фінансування будівництва об’єкта;
- право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань щодо об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості;
- особливості відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав на об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості;
- особливості вчинення правочинів, пов’язаних із зміною замовника будівництва;
- істотні умови договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж);
- порядок другого та наступного відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;
- особливості відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця;
- право та процедуру розірвання договору купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) тощо.
Відповідні зміни внесено до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, законів України «Про заставу», «Про нотаріат», «Про іпотеку», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» тощо.
З текстом Закону можна ознайомитися за посиланням.
