Рекомендації для влади та роз’яснення для громадян щодо земельних правовідносин в умовах війни

Попри буремні події та непрості часи, що випали на долю нашої держави, надзвичайно важливим залишається питання економічного розвитку. Очевидно, про повноцінне функціонування всіх сфер підприємницького сектору не йдеться. Водночас критично важливим є забезпечення продовольчої безпеки України в умовах воєнного стану.

У зв’язку з особливим правовим режимом, що наразі діє на всій території держави, виникають певні труднощі у сфері земельних правовідносин. Відповідний матеріал присвячений висвітленню актуальних законодавчих змін, запроваджених Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 р. (набрав чинності 07.04.2022 р.), а також наданню рекомендацій учасникам вищевказаних відносин.

1. Які повноваження у сфері земельних відносин мають військові адміністрації?

Створення військових адміністрацій законодавством передбачено на територіях, на яких введено воєнний стан, а органи місцевого самоврядування та/або їхні виконавчі органи не здійснюють покладені на них Конституцією та законами України повноваження, у тому числі внаслідок фактичного саморозпуску або самоусунення від виконання своїх повноважень, або їх фактичного невиконання, або припинення їх повноважень згідно із законом.

У зв’язку з тим, що владні повноваженні мають здійснюватися у будь-якому випадку, на відповідних територіях діють військові адміністрації. Останні є тимчасовими державними органами.

Військовим адміністраціям, зокрема, надано повноваження вирішення питань регулювання земельних відносин (крім вирішення питань відчуження з комунальної власності земельних ділянок та надання таких земельних ділянок в оренду на строк понад один рік).

Водночас з метою більш чіткого врегулювання питання здійснення повноважень військовими адміністраціями у сфері земельних відносин, 24 березня 2022 року Верховна Рада прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 19.03.2022 р. № 7178.

Відповідним Законом передбачено:

1. Формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель.
2. Розробка технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, а також її затвердження.
3. Надання районним військовим адміністраціям права передавати в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком до 1 року земельні ділянки сільгосппризначення державної, комунальної власності, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв). При цьому розмір орендної плати не може перевищувати 8% нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а для визначення розміру орендної плати застосовуватиметься середня нормативна грошова оцінка одиниці площі ріллі по області.
4. Укладення договору оренди землі, їх реєстрація у Книзі реєстрації договорів оренди, що ведеться у паперовій та електронній формі, а також подальша передача примірника договору оренди землі електронною поштою сільській, селищній, міській раді, на території якої розташована земельна ділянка, а також центральному органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Рекомендації для громадян: перед укладенням договору оренди перевірте наявність всіх документів технічної документації, яка включає: пояснювальну записку; матеріали топографо-геодезичних вишукувань; відомості про обчислення площі земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки; перелік обмежень у використанні земельної ділянки; відомості про встановлені межові знаки.

Рекомендації для Військових адміністрацій: дотримуйтесь вимог законодавства щодо формування земельних ділянок, підготовки технічної документації. Не вимагайте документів, не передбачених переліком.

2. Чи можливе автоматичне продовження дії договору оренди?                        

Відповідно до законодавчих змін всі договори у сфері земельних відносин вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

• державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності, і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;
• приватної власності.

Принагідно зауважимо, що вищевказана норма є спеціальною відносно загального правила щодо договору оренди. Останнє регламентоване положеннями ст. 764 Цивільного кодексу України. Частиною першої цієї статті передбачено, що у випадку, якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Враховуючи викладене, при вирішенні питання про автоматичне продовження дії договору оренди землі необхідно послуговуватись спеціальною нормою про продовження дії договору оренди землі на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів.

Рекомендації для громадян: задля уникнення непорозумінь з контрагентами, необхідно поінформувати одне одного щодо продовження правовідносин за відповідними договорами.

3. Чи зобов’язаний орендар сплачувати орендну плату?

Беззаперечним є той факт, що війна вплинула не лише на державу, а й на фінансовий стан громадян. Відповідне питання актуалізується, зокрема, у контексті виконання зобов’язань.

Положеннями Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» від 15.03.2022 р. № 2120-ІХ передбачено, що на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний, надзвичайний стан, не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, а також за земельні ділянки (земельні частки (паї), визначені обласними військовими адміністраціями як засмічені вибухонебезпечними предметами та/або на яких наявні фортифікаційні споруди.

Водночас визначення переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії, тимчасово окупованих територій покладається на Кабінет Міністрів України.

Що стосується приватно-правових відносин, то варто пам’ятати про положення статті 762 Цивільного кодексу України та статті 23 Закону України «Про оренду землі».

Загальними нормами Цивільного кодексу передбачено, що наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Також наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

4. Як зареєструвати договір оренди земельної ділянки?

Договори оренди землі, що укладені військовою адміністрацією, реєструватимуться цією ж адміністрацією у Книзі реєстрації договорів оренди, що ведеться у паперовій та електронній формі, а примірник договору оренди землі передаватиметься електронною поштою сільській, селищній, міській раді, на території якої розташована земельна ділянка, а також центральному органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Варто також звернути увагу на те, що договір оренди земельної ділянки укладатиметься лише в електронній формі, що засвідчується кваліфікованими електронними підписами, що базується на кваліфікованих сертифікатах електронного підпису орендаря і орендодавця.

Принагідно зауважити, що право оренди землі, переданої в оренду військовою адміністрацією, не підлягатиме державній реєстрації.

Рекомендації для Військових адміністрацій: необхідне створення окремого веб-ресурсу для отримання громадянами довідок щодо процедури укладення договору в електронній формі.

Рекомендації для Уряду: додатково врегулювати питання ведення та обліку Книг реєстрації договорів оренди військовими адміністраціями.

Ознайомитись із законодавчими змінами можна безпосередньо у Законі України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 19.03.2022 р. № 7178.

Зміни земельних відносин у схемах

Основні нормативно-правові акти щодо оренди земельної ділянки

1. Закон України «Про правовий режим воєнного стану» 12.05.2015 № 389-VIII (з наступними змінами).
2. Законі України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 19.03.2022 р. № 7178.
3. Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» від 15.03.2022 р. № 2120-ІХ.
4. Земельний кодекс України: Закон України від 25.10.2001 № 2768-III (з наступними змінами).
5. Цивільний кодекс України: Закон України від 16.01.2003 № 435-IV (з наступними змінами).
6. Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (з наступними змінами).
7. Закон України «Про землеустрій» від 22.05.2003 № 858-IV (з наступними змінами).
8. Закон України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 № 3613-VI (з наступними змінами).
9. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV (з наступними змінами).