Питання розпорядження майном, що знаходиться на тимчасово окупованих територіях, турбує власників такого майна з початку російсько-української війни у 2014 році.
Розглянуті у цьому матеріалі питання найбільше стосуються проблеми розпорядження нерухомим майном, що знаходиться на тимчасово окупованих територіях, власниками якого є внутрішньо переміщені особи, і придбання ними нової нерухомості в інших регіонах на контрольованій українською владою території.
Звернімо увагу, що за фізичними особами незалежно від перебування їх на обліку як внутрішньо переміщених осіб чи від набуття ними спеціального правового статусу зберігається право власності, інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо таке майно набуте відповідно до законів України.
Як було до введення воєнного стану 24 лютого 2022 року?
На тимчасово окупованих територіях Донецької та Луганської областей, а також Автономної Республіки Крим, загарбники запровадили свої «правила» оформлення договорів купівлі-продажу нерухомого майна. Вони передбачають необхідність так званої «легалізації» правовстановлюючих документів на нерухомість, отримання нового технічного паспорта об’єкта та звернення до місцевого нотаріуса для оформлення угоди.
Водночас такі угоди жодним чином не можуть бути визнані українською владою. Укладення договорів за визначеними «правилами» скоріше є гарантією для покупця, який надалі буде користуватися нерухомістю, а не продавця.
Відповідно до Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» від 15.04.2014 № 1207-VII набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території.
У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України. На тимчасово окупованій території будь-який правочин щодо нерухомого майна, у тому числі щодо земельних ділянок, вчинений з порушенням вимог вказаного Закону, інших законів України, вважається недійсним з моменту вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. Ці положення чинні й сьогодні.
Таким чином, для того, щоб купівля-продаж нерухомого майна мала юридичне значення, угоду необхідно оформлювати за законодавством України, тобто зі зверненням до українського нотаріуса та належною державною реєстрацією речових прав на контрольованій території.
З метою забезпечення та захисту прав та законних інтересів власників, інших правонабувачів нерухомого майна, надання послуг з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, Міністерством юстиції України було прийнято Наказ «Про врегулювання відносин, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно, що розташоване на тимчасово окупованій території України» від 28.03.2016 № 898/5, який установив, що державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно, що розташоване в межах території Автономної Республіки Крим, міста Севастополя, а також тимчасово окупованої території Донецької та Луганської областей, проводиться незалежно від місцезнаходження такого майна.
Водночас посвідчити договір купівлі-продажу нерухомості може не будь-який нотаріус. Посвідчення договорів щодо відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна здійснюється за місцезнаходженням такого майна або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи-однієї із сторін відповідного договору (згідно із Законом України «Про нотаріат» від 02.09.1993 № 3425-XII та Наказом Міністерства юстиції України «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» від 22.02.2012 № 296/5).
Щодо внутрішньо переміщених осіб, які вимушено проживають не за зареєстрованим місцем проживання, варто зазначити наступне: відповідно до Закону України «Про забезпечення прав і свобод внутрішньо переміщених осіб» від 20.10.2014 № 1706-VII довідка про взяття на облік внутрішньо переміщеної особи засвідчує місце проживання внутрішньо переміщеної особи. Таким чином, для таких осіб передбачається можливість звернення до нотаріуса за новим місцем проживання, яке зазначене у довідці про взяття на облік.
Чи можна зараз продати нерухомість на тимчасово окупованій території?
Повномасштабне вторгнення на територію нашої країни викликає низку законодавчих змін, які, зокрема, стосуються і порядку розпорядження нерухомим майном, що знаходиться на тимчасово окупованій території.
У межах адміністративно-територіальних одиниць, перелік яких затверджено Наказом Міністерство юстиції України від 01.04.2022 № 1307/5 (Перелік в редакції Наказів Міністерства юстиції № 1429/5 від 11.04.2022, № 1675/5 від 29.04.2022, № 1992/5 від 18.05.2022, № 2208/5 від 03.06.2022, № 2668/5 від 27.06.2022) (далі – Перелік) наразі припинено доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України. Одним із таких реєстрів є Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.
Отже, щодо нерухомого майна, розташованого у межах адміністративно-територіальних одиниць, визначених зазначеним Переліком, укладати договори купівлі-продажу поки що заборонено.
Як зараз придбати нерухомість на контрольованій українською владою території?
Оскільки багато людей зараз переймаються питанням здобуття нового житла, розглянемо особливості придбання нерухомості на контрольованій території в умовах воєнного стану та протягом одного місяця після його скасування.
Окрім неможливості придбання нерухомого майна на тимчасово окупованих територіях та територіях, де ведуться активні бойові дії, що входять до Переліку, зараз існують такі особливості укладення договорів купівлі-продажу щодо нерухомості (відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 19.04.2022 № 480):
- скасована можливість нотаріального посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи-однієї із сторін відповідного договору.
Тепер таке посвідчення дозволяється виключно за місцезнаходженням відповідного майна. Виняток становить нерухомість, розташована у м. Києві або Київській області. Нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, розташованого у м. Києві або Київській області, здійснюється виключно нотаріусом, робоче місце (контора) якого розташовано у м. Києві або Київській області, за місцезнаходженням такого майна, або місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи-однієї із сторін відповідного договору;
- заборонено нотаріально посвідчувати договори щодо відчуження нерухомого майна за довіреністю.
Це означає, що саме власник повинен бути присутнім у нотаріуса під час оформлення угоди. Тобто, люди, які виїхали за кордон, не зможуть віддалено продати свою нерухомість;
- заборонено нотаріально посвідчувати договори щодо відчуження нерухомого майна до закінчення одного місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна, крім випадків набуття відчужувачем права власності у порядку спадкування або у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності.
Тобто, перепродати нерухомість можна лише не раніше спливу одного місяця з дня її придбання (державної реєстрації речових прав);
- за посвідченням договорів щодо відчуження нерухомого майна можна звертатися лише до нотаріусів, які включені до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна.
Із зазначеним переліком можна ознайомитися за посиланням;
- операції з нерухомістю заборонені для громадян російської федерації, крім тих, хто проживають на території України на законних підставах.
Варто сказати, що наразі реалізована програма щодо отримання пільгових кредитів внутрішньо переміщеними особами на придбання житла. Роз’яснення щодо порядку участі у програмі можна знайти за посиланням.
Підготувала
Альона Харланова, студентка Національного університету
«Києво-Могилянська академія»
