Незаконне заволодіння житлом на тимчасово окупованих територіях України

Війна змусила близько 11 мільйонів українців покинути свої домівки в пошуках безпечного життя. Ще більша частина території нашої країни опинилася під тимчасовою окупацією. Починаючи з 2014 року, окремі питання забезпечення державного суверенітету України на таких територіях врегульовано Законом України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» від 15.04.2014 № 1207-VII.

Цей Закон гарантує, що за фізичними особами незалежно від перебування їх на обліку як внутрішньо переміщених осіб чи від набуття ними спеціального правового статусу та за юридичними особами зберігається право власності, інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо таке майно набуте відповідно до законів України.

Право власності не може бути обмежене або скасоване незаконною окупаційною «владою». Так само не потрібно доводити своє право власності, яке набуте згідно із законодавством України, перед цією «владою».

На жаль, тимчасово покинуті домівки приваблюють шахраїв та інших недобросовісних осіб, які, користуючись тимчасовою відсутністю власників та умовами тотального безладдя, можуть реалізувати свої житлові та інші потреби злочинним чином за рахунок чужого майна.

Наголошуємо, що охорона права власності на тимчасово непідконтрольних територіях здійснюється відповідно до законодавства України.

Розглянемо окремі питання, пов’язані із захистом права власності у зв’язку з незаконним заволодінням житлом на тимчасово окупованих територіях.

Як діяти, якщо за час вашої відсутності до вашого житла, що знаходиться на тимчасово окупованій території, незаконно вселилися інші люди?

Недоторканність житла є конституційним правом кожної особи. Воно підлягає захисту як за допомогою кримінально-правових, так і цивільно-правових способів.

Однак, зважаючи на умови військової агресії та тимчасову окупацію частини нашої країни, де фактично українська влада не може діяти, ефективність наявних механізмів захисту прав на недоторканність житла та власності на цих територіях значно знижується, але як такі вони не скасовуються. Тому для захисту своїх домівок слід користуватися усіма передбаченими законодавством України механізмами.

Суспільна небезпечність незаконного заволодіння чужим житлом зумовлює віднесення таких дій до кримінально караних. Вони утворюють склад кримінального правопорушення, що передбачений ст. 162 Кримінального кодексу України (КК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 162 КК України незаконне проникнення до житла чи до іншого володіння особи, інші дії, що порушують недоторканність житла громадян (зокрема, самовільне вселення до чужого житла, тимчасове використання житла без згоди його власника), караються штрафом від п’ятдесяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або виправними роботами на строк до двох років, або обмеженням волі на строк до трьох років.

Якщо такі дії вчинені службовою особою або із застосуванням насильства чи з погрозою його застосування, вони караються позбавленням волі на строк від двох до п’яти років (ч. 2 ст. 162 КК України). Згідно з класифікацією це кримінальне правопорушення є не тяжким злочином.

Про вчинення відповідного злочину необхідно повідомити Національну поліцію України за номером 102 або у вигляді письмового звернення, яке необхідно подати особисто або направити за допомогою засобів поштового зв’язку до будь-якого відділу поліції на контрольованій території.

Зауважимо, що на тимчасово окупованій території України неможливо проводити слідчі дії та оперативно-розшукові заходи, що значно гальмуватиме розслідування злочину. Однак, навіть попри це, застерігаємо не звертатися до представників окупаційної «влади», оскільки крім як до демонстрації вашої умовної лояльності до неї – це ні до чого іншого не призведе.

Згідно з кримінально-процесуальним законодавством України перебування підозрюваного на тимчасово окупованій території є підставою для здійснення спеціального досудового розслідування чи спеціального судового провадження, тобто вирішення кримінальної справи можливе за відсутності підозрюваного («in absentia»).

Водночас із повідомленням про злочин доцільно також скористатися цивільно-правовим механізмом захисту порушених прав. Він передбачає звернення до суду з відповідним позовом (про витребування майна з чужого незаконного володіння, інші вимоги відповідно до особливостей ситуації).

Важливо, що при цьому необхідно дізнатися якомога більше інформації про осіб, які вселилися у ваше житло, оскільки відсутність вказівки на відповідача у позовній заяві є недопустимим.

Окрім того, при поданні позову необхідно враховувати правила територіальної підсудності. У зв’язку з неможливістю здійснювати правосуддя в умовах окупації, територіальна підсудність справ, що розглядаються в судах на тимчасово непідконтрольних територіях, була змінена.

Дізнайтеся детальніше про зміну територіальної підсудності справ у матеріалі «Як здійснюється правосуддя під час війни?».

Як діяти, якщо за час вашої відсутності до вашого житла, що знаходиться на тимчасово окупованій території, незаконно вселилися інші люди внаслідок шахрайських дій третьої особи?

Розглянемо випадок, коли на вимогу власника звільнити його житло нові «власники» впевнено стверджують про своє право проживати у ньому або навіть пред’являють відповідні документи. До прикладу, договір оренди, який було укладено за підробленими правовстановлюючими документами на власність.

У цьому контексті варто зауважити про неможливість укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна на тимчасово окупованих територіях. Річ у тім, що у межах адміністративно-територіальних одиниць, перелік яких затверджено Наказом Міністерства юстиції України від 01.04.2022 № 1307/5, наразі припинено доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України. Одним із таких реєстрів є Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр).

Зазначене є додатковою державною гарантією прав власників на нерухоме майно, що знаходиться на тимчасово непідконтрольних територіях.

Проте як бути з договором оренди, який було укладено «на словах», без належного оформлення та/або посвідчення?

Насамперед у такому випадку необхідно за правилами, зазначеними вище, повідомити про вчинення кримінальних правопорушень, а саме: порушення недоторканності житла (ст. 162 КК України), шахрайства (ст. 190 КК України), а також підроблення документів (ст. 358 КК України).

Окрім того, варто скористатися судовим механізмом захисту порушених прав, заявивши позовні вимоги про визнання недійсності договору оренди квартири, витребування майна з чужого незаконного володіння, усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом виселення або інші вимоги відповідно до особливостей ситуації. Пам’ятайте про дотримання правил територіальної підсудності справ.

Слід наголосити, що у випадку відмови відповідачів добровільно виконати судове рішення, повноцінне примусове його виконання стане можливим лише після повернення фактичного контролю українською владою над відповідною територією. Невиконання відповідачами судового рішення є підставою для кримінальної відповідальності.

Як бути, якщо документи, що посвідчують право власності на житло, втрачені?

Важливо, що втрата документів на нерухоме майно не означає втрату права власності.

Водночас без пред’явлення документа, що посвідчує право власності на житло, захист цього права у разі його порушення є неможливим. Проте вихід з такої ситуації все ж є.

Якщо право власності було набуто після 01.01.2013 р., то для його підтвердження достатньо мати витяг з Реєстру.

Інформація з Реєстру надається незалежно від місцезнаходження нерухомого майна. Однак зауважимо, що відповідно до Постанови КМУ від 06.03.2022 р. № 209 у редакції від 28.04.2022 р. інформація з Реєстру за зверненнями фізичних та юридичних осіб надається виключно державними реєстраторами, посадовими особами та нотаріусами, які відповідно до цієї постанови отримали доступ до цього Реєстру для проведення державної реєстрації.

Перелік державних реєстраторів та посадових осіб Міністерства юстиції, його територіальних органів, якими в умовах воєнного стану проводиться державна реєстрація, можна знайти за посиланням. З переліком нотаріусів можна ознайомитися за цим посиланням.

У випадку набуття права власності до 01.01.2013 р. іншими правовстановлюючими документами на нерухомість є:

• договори, на підставі, яких набувається право власності (купівлі-продажу, дарування, міни);
• свідоцтво про право власності, видане органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;
• свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією;
• свідоцтво про право на спадщину;
• свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя;
• судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття права власності на нерухоме майно;
• інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття права власності на нерухоме майно, у т.ч. інформація з погосподарських книг.

Нотаріально посвідчений договір та свідоцтво про право на спадщину, мабуть, є найбільш поширеними документами, що підтверджують право власності на нерухомість. Отримати дублікат відповідного документа можна лише у нотаріуса, який його посвідчив або видав.

На тимчасово окупованій території вчинення нотаріальних дій неможливе. Через це нотаріуси на таких територіях вимушені припинити свою професійну діяльність. Припинення професійної діяльності приватного нотаріуса передбачає передачу документів нотаріального діловодства та архіву до державного нотаріального архіву, куди й необхідно звертатися за отриманням дублікату. Проте в умовах окупації здійснити зазначені дії майже неможливо.

Отже, якщо посвідчення договору або видача свідоцтва про право на спадщину було здійснено на території, яка зараз є тимчасово окупованою, то отримати відповідний дублікат не вийде, допоки документи нотаріального діловодства та архів нотаріуса не буде передано до державного нотаріального архіву відповідно до законодавства.

Якщо у такому та інших випадках відновити правовстановлюючі документи неможливо, визнати право власності можна у судовому порядку.

Підготувала
Альона Харланова, студентка Національного університету
«Києво-Могилянська академія»